Nueva Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos: más estabilidad para inquilinos y menos margen para propietarios

1. ¿Está realmente aprobada?

Sí. La reforma que refuerza los derechos del inquilino está incorporada en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, publicada el 26 de mayo de 2023.
Esta norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y ya es de aplicación obligatoria en todos los contratos de alquiler.

2. Duración mínima del contrato: 5 o 7 años

• 5 años: si el arrendador es persona física.

• 7 años: si el arrendador es persona jurídica.

Durante ese periodo el contrato se mantiene salvo incumplimiento o causa justificada.

3. Prórroga automática: la gran novedad

Cuando terminan los 5 o 7 años iniciales:

• El contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años más, salvo preaviso.

• El propietario debe avisar con 4 meses de antelación si no quiere renovar.

• El inquilino solo necesita 1 mes de preaviso para marcharse.

En la práctica, el arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta 8 o 10 años, incluso aunque el propietario no esté de acuerdo.

4. Prórrogas extraordinarias: vulnerabilidad y zonas tensionadas

• Por vulnerabilidad social o económica: si el arrendador es gran tenedor, el inquilino puede pedir una prórroga de 1 año que debe aceptarse.

• En zonas tensionadas: se permite solicitar hasta 3 años más de prórroga, obligatoria para el propietario salvo pacto expreso en contrario.

5. Recuperación de la vivienda por necesidad familiar

El arrendador persona física puede recuperar la vivienda si la necesita para él, su cónyuge o hijos.
Requisitos:

• Comunicarlo con 2 meses de antelación.

• Si no ocupa la vivienda en 3 meses, el inquilino tiene derecho a:

  • recuperar el contrato, o

  • recibir una indemnización (una mensualidad por cada año pendiente).

6. Actualización de la renta

• Durante las prórrogas, la renta solo se puede actualizar según lo pactado en el contrato.

• Desde enero de 2025 se aplica el nuevo índice IRAV del INE, más estable que el IPC.

• Para cualquier otra subida, hay que firmar un nuevo contrato o adenda.

7. Contrato indefinido: propuesta política

Algunos partidos han planteado recuperar el contrato de alquiler indefinido, renovable año a año.
Por ahora, se trata solo de una propuesta y no está vigente.

Conclusión: estabilidad para inquilinos, menos libertad para propietarios

La reforma de la LAU supone un refuerzo claro de los derechos del inquilino y limita la capacidad del propietario de recuperar su vivienda al término del contrato.

En Canarias, donde el mercado del alquiler es especialmente tensionado, estas medidas pueden tener un gran impacto en propietarios e inquilinos.

✅ Recomendación de Gestoría Fernández Tadeo:

• Inquilinos: revisad vuestros contratos y plazos de aviso.

• Propietarios: prestad atención a la redacción inicial del contrato y tened en cuenta estas nuevas obligaciones.

📞 Para resolver dudas sobre contratos de arrendamiento en Canarias, contacta con Gestoría Fernández Tadeo.