Arras penitenciales y contrato de compraventa: lo que aclara el Tribunal Supremo

Comprar o vender una vivienda es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona. Por eso, antes de firmar la escritura pública en la notaría, muchas veces se firman contratos privados o documentos previos que incluyen una entrega de dinero.

El problema es que no siempre queda claro si ese documento es un contrato de compraventa en toda regla o simplemente un pacto de arras penitenciales. La diferencia es enorme y puede dar lugar a conflictos.

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 270/2025, de 19 de febrero, viene a aclarar esta cuestión.

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal. Su función es muy específica:

• Si el comprador decide no seguir adelante, pierde la cantidad entregada.

• Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido.

En otras palabras: las arras penitenciales otorgan a las dos partes un derecho a desistir del contrato a cambio de esa penalización económica.

¿Qué pasa con la compraventa?

Un contrato de compraventa es mucho más que un acuerdo de intenciones:

• Implica un compromiso firme de transmitir la vivienda.

• Aunque no se haya firmado aún la escritura notarial, ya obliga a las partes.

• Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento o pedir una indemnización por daños y perjuicios.

Por eso es fundamental diferenciar cuándo estamos ante unas simples arras penitenciales y cuándo ya existe un contrato de compraventa.

¿Cómo distingue el Tribunal Supremo entre arras y compraventa?

La jurisprudencia ha dicho en numerosas ocasiones que no basta con que en el documento se entregue una cantidad de dinero para que hablemos de arras penitenciales.

La clave está en el contenido del contrato:

• Si se fijan todos los elementos esenciales de la compraventa (identificación del inmueble, precio total, forma y plazos de pago), lo normal es que ya exista un contrato de compraventa.

• Las arras penitenciales solo existen si se han pactado de manera clara y expresa, indicando que su función es permitir el desistimiento a cambio de perder o devolver la señal.

En caso de duda, el Tribunal Supremo suele inclinarse por entender que se trata de una compraventa, no de unas arras.

Lo que dice la STS 270/2025

La sentencia de 19 de febrero de 2025 reitera esta doctrina:

• No se puede confundir cualquier entrega de dinero con unas arras penitenciales.

• Cuando en el documento aparecen todos los elementos propios de una compraventa, debe entenderse que estamos ante un contrato de compraventa vinculante.

• Solo si se incluye expresamente una cláusula de arras penitenciales puede aplicarse el régimen del artículo 1454 del Código Civil.

El Tribunal Supremo recuerda además que las arras no deben interpretarse de forma amplia, sino restrictiva, porque suponen una excepción a la regla general del cumplimiento de los contratos.

¿Qué implica en la práctica?

La diferencia es crucial:

• Para el comprador: si lo firmado es compraventa, no basta con renunciar y perder las arras; podría estar obligado a comprar la vivienda.

• Para el vendedor: si hay compraventa, puede reclamar judicialmente que el comprador cumpla y pague el precio, no limitarse a devolver el doble de la señal.

En definitiva, la redacción del contrato previo es determinante y puede cambiar por completo el desenlace en caso de conflicto.

Ejemplo práctico

Imaginemos que se firma un documento privado por la compra de un piso en Las Palmas, se entrega una señal de 20.000 € y se fija un precio total de 200.000 €.

• Si en el contrato se detallan todos los elementos (piso concreto, precio final, fecha de escritura), se entenderá que hay contrato de compraventa. Si el comprador se arrepiente, el vendedor podría obligarle a cumplir.

• Si el contrato dice claramente que esos 20.000 € son arras penitenciales, entonces el comprador puede desistir perdiendo esa cantidad, y el vendedor podría romper devolviendo el doble.

Conclusión

La STS 270/2025, de 19 de febrero, vuelve a dejar claro que:

• No todo anticipo es arras penitenciales.

• Si no se pactan expresamente, lo habitual será entender que estamos ante un contrato de compraventa.

• La seguridad jurídica exige redactar con precisión estos documentos previos para evitar disputas posteriores.

👉 En Gestoría Fernández Tadeo les recordamos la importancia de asesorarse antes de firmar cualquier documento de arras o compraventa. Una sola cláusula puede marcar la diferencia entre perder una señal o estar obligado a comprar una vivienda.